Inflationen och räntan gör rent hus i familjekassan

Över 5 000 kronor mer i månadskostnad samtidigt som din köpkraft minskar. En ekvation som knappast låter gångbar men som trots det är dagens sanning. Arturo Arques, privatekonom på Swedbank, förklarar hur det kan gå ihop, till skillnad från hushållens ekonomi.

Att en bistrare hushållsekonomi väntar för de flesta står utom allt rimligt tvivel. Det är vad en stigande inflation, den påföljande höjningen av styrräntan och dyrare el- och bränslepriser innebär för gemene man.

När inflationen i juni kunde mätas upp till 8,5 procent så innebar det också den högsta nivån på över 30 år i Sverige. Det är därför som Riksbanken sedan en tid tillbaka, genom sin penningpolitik, höjer reporäntan i ett försök att tygla prisstegringen.

Från och med den 6 juli ligger styrräntan på 0,75 procent, den kommer dock att fortsatt höjas och man prognostiserar en nivå närmre 2 procent i början av nästa år.

Allvarliga effekter

Även om 2 procent initialt kan låta ganska så anspråkslöst skulle en sådan höjning ha gravallvarliga effekter som blir ytterst kännbara för plånboken.

Men hur kan en räntehöjning med 1,25 procent då bli så påtaglig för gemene man? Vi har tagit hjälp av Arturo Arques, privatekonom på Swedbank, för att kunna blottlägga de faktiska effekterna.

Under torsdagen kunde vi berätta om läget för den högaktuella Aggerudsviken, som ett inslag i debatten kring Karlskogas bostadsmarknad - ett ämne som under sommaren hamnat i hetluften.

Till sak hör att bostäderna som ska byggas där kommer att säljas till ett genomsnittpris om 4,4 miljoner kronor. Givet en styrränta om 2 procent, som väntas vara ett faktum om ett knappt halvår, hur mycket dyrare skulle det bli att bo i ett av radhusen i Aggerudsviken?

Följer reporäntan

I ett sådant skede blir det först och främst väsentligt med antaganden om en förväntad bolåneränta, vilken man räknar med ska följa samma utveckling.

– Vi tror att bolåneräntan kommer att följa styrräntan. Så om styrräntan ökar med 1,25 procent så gör även bolåneräntan det, klargör Arques.

För juni månad låg den genomsnittliga bolåneräntan, med tre månaders bindningstid, på 1,89 procent för låntagare hos Swedbank. Om styrräntan höjs till 2 procent så kan boräntan antas öka med lika mycket, alltså med 1,25 procent till 3,14 procent.

Låt oss därför kolla på de reella effekterna för ett hushåll. För enkelhetens skull antogs ett inköpspris om 4,5 miljoner kronor. En betald kontantinsats om 675 000 kronor, eller 15 procent, innebär då ett belåningsvärde som uppgår till 3 825 000.

Med en rörlig bolåneränta om dagens 1,89 procent betalar man drygt 4 200 kronor varje månad, efter ränteavdrag. Om den däremot hamnar på 3,14 procent höjs likaså räntekostnaden till drygt 7 100 kronor, också efter ränteavdrag.

– Räntekostnaden per månad för en sådant lån ökar därför med drygt 2 900 kronor varje månad, förklarar Arques.

”Större kostnad”

Man får heller inte förbise att det för de boende i en bostadsrättsförening också tillkommer en särskild månatlig avgift, som i sin tur får sällskap av driftkostnader - ytterligare två utgifter som kommer att öka i takt med inflationen och räntorna.

– Vi antar att räntekostnaden stiger i samma grad även för bostadsrättsföreningar. Elpriser och kostnader för uppvärmning och så vidare kommer att öka driftkostnaderna i samma takt som inflationen, uppger Arques.

I Eyra Gruppens finansieringskalkyl för projektet Aggerudsviken framgår att den totala finansieringen för en av de två bostadsrättsföreningarna, ”Brf Ankaret 2”, uppgår till nästan 172 miljoner kronor, eller 171 585 000. Av den summan utgör 45 miljoner lån - något som medlemmarna, de boende, indirekt betalar.

Det här betyder i sin tur att föreningens lån per kvadratmeter ligger på cirka 10 800 kronor, vilket enligt Arques själv inte är ovanligt för nyproducerade bostadsrätter.

– Under 90-talet så reglerade man om bostadsmarknaden. Det innebar bland annat att man lade över lånen på medlemmarna, vilket gör att det blir en större kostnad för en själv, berättar Arques och fortsätter:

– Men varför gjorde man så då? Jo för privatpersonerna kan banken jaga ända in i graven. Om en bostadsrättsförening inte kan betala sina lån så kan den bara begära konkurs. Men eftersom det kostar mer för dig och mig så tar man också bättre hand om bostaden.

Det är således inte en individ som ensamt åläggs ansvaret för de 45 miljonerna i lån, utan det fördelas mellan de som bor i föreningen utifrån storleken på och kostnaden av respektive lägenhet.

Lån i det fördolda

För att bevara den röda tråden har vi återigen räknat på ett radhus som i Ankaret 2 kostar 4,5 miljoner kronor i inköp. Det är en sexrummare på 152 kvadratmeter som har ett andelstal om ungefär 3,62 procent i föreningen.

Andelstalet blir helt avgörande för följande beräkning. Av lånet på 45 miljoner kronor motsvarar det 1 629 000 i lån för ovan angivna radhus. Kom ihåg: lånet betalas av de boende i form av en månadsavgift.

Ökningen i månadsavgift kan därefter räknas ut med hjälp av lånet för det enskilda radhuset på drygt 1,6 miljoner, gånger ökningen av styrräntan delat på årets tolv månader - det resulterar i en ökning om nästan 1 700 kronor.

– Med en räntehöjning om 1,25 procent så kommer därför avgiften öka med nästan 1 700 kronor i månaden i det här specifika fallet, säger Arques.

Noterbart är att driftkostnaden inte inkluderas i månadsavgiften, och driftkostnaden kan som tidigare nämnt väntas öka i takt med inflationen och stigande elpriser.

– Så det man egentligen betalar är 4,5 miljoner plus 1,6 miljoner, vilket gör att man har ett indirekt lån och en verklig köpeskilling på 6,1 miljoner. Det är det som en bostadsrättsförening blir rik på, eftersom man köper en redan belånad tillgång, utlägger Arques.

Privatekonomen menar att det vid köp av exempelvis en villa är mer genomskådligt.

– Ett köp av en villa är i stället väldigt transparent. Om jag säljer en villa till dig för 4,5 miljoner så händer det ju aldrig att du utöver det också får ta över mina lån på 1,6 miljoner, varför skulle du betala mer än marknadsvärdet? Vid köp av bostadsrätt är det annorlunda, förklarar Arques.

5 000 mer

Det hela mynnar ut i en sammantagen boprisökning om drygt 4 600 kronor, utöver ökade driftkostnader och minskad köpkraft på grund av en skenande inflation.

– De som bor i det här hushållet kommer alltså få betala 2 900 kronor mer i ränta för bolånet och 1 700 kronor mer i avgift varje månad. Sedan tillkommer amortering av lånet och driftkostnader, klargör Arques.

För den fastighet i Aggerudsviken som går för 4,5 miljoner, som använts som exempel genomgående i artikeln, ligger månadsavgiften på drygt 5 000 kronor. Med en styrränta på 2 procent landar alltså avgiften i stället på 6 700 kronor. I samma exempel ökar räntekostnaden för bolånet från 4 200 till 7 100 kronor. Märk väl att även driftkostnaden kommer att öka även om den har bortsetts från i detta exempel.

Allt det här sker samtidigt som Sverige skådar en inflationstakt om 8,5 procent, vilket i princip betyder att köpkraften minskar lika mycket. Man kan därför också lägga till åtminstone några hundra i ökade månadskostnader som en följd av tilltagande priser.

Beträffande amorteringen föreligger särskilda villkor för hur stor andel av köpeskillingen som måste betalas av varje månad. Allra vanligast är dock 2 procent per år av inköpspriset. I vårt exempel, radhuset med anskaffningsvärdet 4,5 miljoner som är belånad till 85 procent, innebär det nästan 6 400 kronor som måste amorteras varje månad.

– Inflationen ökar levnadskostnaderna och gräver verkligen djupa hål i hushållens plånböcker, avslutar Arques.

Och djupa hål blir det, om de boende i Aggerudsviken, givet en höjning av reporäntan till 2 procent, ska betala 20 200 kronor varje månad för ett radhus. Med den fantastiska utsikten över sjön gäller det då att hålla näsan ovanför vattenbrynet.